Quando si esplorano le opportunità offerte dalle aste immobiliari, ci si imbatte spesso in terminologie specifiche, a volte complesse, utilizzate dai CTU (Consulenti Tecnici d’Ufficio) nelle loro perizie. Tra queste, una delle espressioni che può generare più incertezze è “contratto vile”. Comprendere cosa significhi e quali siano le implicazioni è fondamentale per chiunque intenda partecipare a un’asta in modo informato e sicuro.
Cos’è il “Contratto Vile”?
Il termine “contratto vile“, sebbene non sia una locuzione giuridica strettamente codificata, viene comunemente impiegato nel linguaggio peritale per indicare una situazione in cui un contratto di locazione o comodato d’uso relativo all’immobile oggetto di pignoramento presenta condizioni economiche estremamente svantaggiose per il proprietario e, di conseguenza, per la procedura esecutiva.
In pratica, si tratta di un contratto che prevede un canone di locazione (o un corrispettivo per il comodato) irrisorio, notevolmente inferiore ai valori di mercato e, in alcuni casi, quasi simbolico. Questo può accadere per diverse ragioni:
- Patto collusivo: Il caso più problematico è quando il contratto è stato stipulato con l’intento di frodare i creditori. Ad esempio, il debitore esecutato potrebbe aver affittato l’immobile a un parente o amico a un canone bassissimo, proprio per rendere l’immobile meno appetibile sul mercato e ostacolare la vendita all’asta.
- Contratto precedente al pignoramento con condizioni sfavorevoli: Meno frequentemente, ma possibile, è che il contratto sia stato stipulato in un momento precedente al pignoramento, magari in un contesto di difficoltà economica del proprietario, accettando condizioni di locazione molto basse per necessità.
- Contratto di comodato d’uso gratuito non opponibile: A volte si trova un contratto di comodato d’uso gratuito, in cui l’immobile è concesso senza alcun corrispettivo. Se questo contratto non è opponibile alla procedura (ad esempio perché non registrato o con data certa successiva al pignoramento), può essere considerato “vile” in quanto non produce alcun reddito per l’esecutato e potenzialmente ostacola la liberazione dell’immobile.
Perché il CTU lo evidenzia nella perizia?
Il CTU ha il compito di descrivere lo stato di fatto e di diritto dell’immobile, inclusa la presenza di occupanti e i relativi titoli di occupazione. Evidenziare un “contratto vile” serve a:
- Informare i potenziali acquirenti: Rendere edotti i partecipanti all’asta che, in caso di aggiudicazione, potrebbero trovarsi di fronte a un contratto di locazione o comodato con un canone irrisorio, che potrebbe limitare il loro godimento dell’immobile e/o richiedere azioni legali per la sua cessazione.
- Valutare correttamente l’immobile: Un immobile gravato da un contratto “vile” ha un valore di mercato inferiore rispetto a un immobile libero o locato a canoni di mercato. Il CTU ne tiene conto nella stima del valore base d’asta.
- Segnalare potenziali anomalie alla procedura: Il giudice dell’esecuzione, informato dal CTU, potrà valutare la legittimità e l’opponibilità di tale contratto alla procedura.
Cosa si può fare in presenza di un “Contratto Vile”?
Se in una perizia del CTU viene segnalata la presenza di un “contratto vile”, le opzioni e le considerazioni per un potenziale acquirente sono diverse:
- Valutare l’opponibilità del contratto: Questo è il primo e più importante passo. Un contratto è opponibile alla procedura esecutiva se rispetta determinate condizioni, principalmente la data certa anteriore al pignoramento e la registrazione.
- Se il contratto NON è opponibile: Ottimo. In questo caso, l’aggiudicatario potrà chiedere al giudice dell’esecuzione un ordine di liberazione dell’immobile, e l’occupante dovrà rilasciarlo. Questo rende l’immobile di fatto “libero” in tempi relativamente brevi, nonostante l’occupazione iniziale.
- Se il contratto È opponibile: La situazione è più complessa. L’aggiudicatario subentrerà nel contratto di locazione o comodato. Ciò significa che sarà vincolato alle condizioni economiche del contratto, per quanto “vile”, e potrà chiedere il rilascio dell’immobile solo alla naturale scadenza del contratto o per altre cause previste dalla legge (es. necessità dell’immobile se il contratto lo prevede, morosità nel pagamento del canone “vile”, ecc.). In questo caso, i tempi per rientrare in possesso dell’immobile potrebbero essere lunghi.
- Calcolare il costo dell’attesa: Se il contratto è opponibile, è fondamentale stimare il periodo di tempo in cui si percepirà un canone irrisorio e valutare se questo incida eccessivamente sulla convenienza dell’investimento. Questo periodo andrebbe “scontato” dal valore dell’immobile.
- Considerare i costi legali: Se il contratto è opponibile, l’aggiudicatario potrebbe dover affrontare spese legali per avviare una procedura di sfratto alla scadenza del contratto o per altre vie legali se il contratto non viene rispettato dall’inquilino.
- Negoziazione con l’occupante: In alcuni casi, dopo l’aggiudicazione, è possibile tentare una negoziazione diretta con l’occupante per incentivarlo a rilasciare l’immobile anticipatamente, magari offrendo un piccolo indennizzo. Questa opzione è a discrezione dell’acquirente e non è garantita.
- Rivolgersi al proprio avvocato o consulente specializzato: Prima di partecipare all’asta, è fortemente consigliato consultare un avvocato o un professionista specializzato in aste immobiliari. Essi potranno analizzare la perizia del CTU, valutare l’opponibilità del contratto “vile” e fornire un parere esperto sui rischi e le opportunità.
Conclusione
Il “contratto vile” è un elemento che merita attenzione e un’analisi approfondita quando si valuta un immobile in asta. Non sempre rappresenta un ostacolo insormontabile, soprattutto se il contratto non è opponibile alla procedura. Tuttavia, è essenziale essere consapevoli delle implicazioni, dei tempi e dei costi aggiuntivi che potrebbero derivare da tale situazione. Una Due Diligence accurata e il supporto di professionisti esperti sono la chiave per trasformare un potenziale problema in un’opportunità di acquisto vantaggiosa.