Il contratto di affitto 3+2 è una formula di locazione agevolata nata per favorire l’accesso all’abitazione, soprattutto in città dove il canone di mercato è elevato. Conosciuto anche come contratto a canone concordato, rappresenta una valida alternativa al classico contratto 4+4.
In questo articolo scoprirai cos’è, quando conviene, quali sono i suoi vantaggi e svantaggi rispetto alle altre formule contrattuali.
Cos’è il contratto di affitto 3+2?
Il contratto 3+2 è un tipo di locazione ad uso abitativo regolato dalla Legge 431/1998, con durata di 3 anni + 2 di rinnovo automatico, se non ci sono disdette.
La particolarità è il canone concordato, cioè calcolato secondo parametri stabiliti da accordi territoriali. Non è il locatore a decidere il prezzo liberamente, ma deve attenersi a quanto previsto localmente.
Differenze tra contratto 3+2 e 4+4
| Elemento | Contratto 3+2 | Contratto 4+4 |
|---|---|---|
| Durata iniziale | 3 anni | 4 anni |
| Rinnovo | 2 anni | 4 anni |
| Canone | Concordato (tabelle locali) | Libero (tra le parti) |
| Agevolazioni fiscali | Cedolare secca al 10%, IMU ridotta | Cedolare al 21%, no IMU agevolata |
| Flessibilità per il locatore | Più rigido | Più flessibile |
| Obbligo accordo territoriale | Sì | No |
✅ Vantaggi del contratto di affitto 3+2
Per il proprietario:
- Tassazione ridotta: cedolare secca al 10% (nei Comuni ad alta tensione abitativa).
- Possibile riduzione IMU e TASI.
- Minore morosità grazie a canone contenuto e stabilità del contratto.
- Rendimento stabile con meno cambi d’inquilino.
Per l’inquilino:
- Affitto calmierato: canone inferiore rispetto al libero mercato.
- Garanzia di permanenza per almeno 5 anni.
- Contratto regolato e trasparente da accordi locali.
❌ Svantaggi del contratto 3+2
Per il locatore:
- Minore libertà nella determinazione del canone.
- Iter più burocratico, richiede documentazione specifica.
- Meno flessibilità nel recedere.
Per l’inquilino:
- Può risultare meno conveniente in zone dove il canone di mercato è basso.
- Durata fissa di almeno 3 anni, meno adatta a chi cerca soluzioni temporanee.
Quando conviene il contratto di affitto 3+2?
Il contratto 3+2 è vantaggioso:
- Nei comuni ad alta densità abitativa (es. Roma, Milano, Firenze, Bologna, Terni).
- Quando si vuole abbassare la tassazione sulla locazione.
- Per proprietari che cercano inquilini stabili e seri.
- Per inquilini che cercano prezzi più equi e certezze nel tempo.
In tutti gli altri casi, specialmente se si preferisce una gestione più libera e diretta, il contratto 4+4 resta una scelta più flessibile.
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Che durata ha un contratto di affitto 3+2?
Ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico di 2 anni se non ci sono disdette. In totale, garantisce 5 anni di locazione.
Chi stabilisce il canone nel contratto 3+2?
Il canone viene definito in base agli accordi territoriali tra associazioni di inquilini e proprietari, quindi non è libero ma concordato.
Il contratto 3+2 dà diritto a agevolazioni fiscali?
Sì, se registrato correttamente e nei comuni ad alta tensione abitativa, dà diritto alla cedolare secca al 10% e, in alcuni casi, alla riduzione dell’IMU.
Meglio il contratto 3+2 o il 4+4?
Dipende dalle esigenze: il 3+2 conviene per la tassazione ridotta e il canone calmierato, mentre il 4+4 offre maggiore libertà sul prezzo e sulla durata.
