Se sei un locatore (proprietario) o un conduttore (inquilino), sai bene quanto sia importante avere chiarezza e sicurezza in un contratto di locazione. Spesso si sente parlare di inadempimento, di lunghe cause legali e di situazioni spiacevoli. Ma esiste uno strumento potente che può semplificare drasticamente la gestione di queste eventualità: la clausola risolutiva espressa locazione.
Prevista dall’articolo 1456 del Codice Civile, questa clausola è una vera e propria “scorciatoia” per risolvere il contratto in caso di problemi, senza dover passare per il tribunale. Vediamo come funziona, prendendo come esempio proprio il contratto di locazione.
Clausola Risolutiva Espressa in Locazione: Cos’è e Come Funziona
Immagina di aver affittato il tuo appartamento. Nel contratto, hai specificato che il conduttore deve pagare il canone entro il giorno 5 di ogni mese. Senza una clausola risolutiva espressa locazione, se l’inquilino non paga, devi prima inviargli una raccomandata di sollecito, poi, se persiste l’inadempimento, avviare una procedura di sfratto (la cosiddetta “intimazione di sfratto per morosità”). Questo processo può essere lungo, costoso e stressante.
Con una clausola risolutiva espressa locazione ben formulata, la situazione cambia radicalmente. Nel tuo contratto di locazione potresti inserire una dicitura simile a questa:
“Le parti convengono espressamente che il presente contratto si risolverà di diritto ai sensi dell’articolo 1456 c.c. qualora il conduttore non provveda al pagamento anche di una sola rata del canone di locazione entro il termine pattuito del giorno 5 di ogni mese.”
Cosa succede a questo punto? Se il conduttore non paga il canone entro il 5 del mese, tu, in qualità di locatore, potrai semplicemente dichiarare di volerti avvalere di questa clausola. Non appena comunichi all’inquilino la tua volontà (magari con una raccomandata A/R), il contratto si considera risolto automaticamente, di diritto. Non servirà aspettare la sentenza di un giudice per dichiarare la fine del contratto. Questo ti permetterà di procedere più rapidamente con le azioni successive per riottenere il possesso dell’immobile.
La Differenza tra un Contratto “Con” e “Senza” Clausola Risolutiva Espressa
Per capire bene l’importanza di questa clausola, confrontiamo i due scenari:
| Caratteristica | Contratto SENZA Clausola Risolutiva Espressa | Contratto CON Clausola Risolutiva Espressa |
|---|---|---|
| Inadempimento Canone | Il locatore deve inviare una diffida ad adempiere o intimare lo sfratto per morosità. | Il locatore, una volta verificato l’inadempimento, dichiara di volersi avvalere della clausola. |
| Risoluzione Contratto | Richiede una pronuncia del giudice (sentenza di sfratto) per dichiarare la risoluzione. | La risoluzione avviene automaticamente, di diritto, nel momento in cui il locatore dichiara di avvalersi della clausola. |
| Tempi | Processo giudiziario potenzialmente lungo e oneroso (mesi o anni). | Molto più rapida, la risoluzione è quasi immediata dopo la dichiarazione. |
| Costi | Maggiori spese legali per il contenzioso. | Costi ridotti, limitati alla comunicazione e alle eventuali spese per l’esecuzione del rilascio. |
| Certezza | L’esito della causa può essere incerto e dipendere da diverse variabili processuali. | Maggiore certezza sull’esito della risoluzione del contratto in caso di quell’inadempimento specifico. |
Come puoi vedere, la presenza di questa clausola offre un vantaggio enorme in termini di rapidità, certezza e costi. Non si tratta di una “bacchetta magica” che risolve ogni problema, ma è uno strumento prezioso per tutelarsi da inadempimenti specifici e ben identificati.
Un Deterrente Efficace e una Tutela Concreta
Per il locatore, clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione agisce anche da forte deterrente: sapendo che un determinato inadempimento può portare alla risoluzione immediata del contratto, il conduttore sarà più incentivato a rispettare le proprie obbligazioni. Oltre al mancato pagamento del canone, le parti possono stabilire che il contratto si risolva anche in caso di violazione di altre clausole fondamentali, come il divieto di apportare modifiche all’immobile senza consenso o, in assenza di autorizzazione del locatore, l’effettuazione di una sublocazione
È fondamentale, però, che la clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione sia scritta in modo chiaro e specifico, indicando l’obbligazione precisa il cui inadempimento darà luogo alla risoluzione. Un errore nella formulazione potrebbe renderla inefficace.
Se stai per stipulare o rinnovare un contratto di locazione, valuta seriamente l’opportunità di inserire una clausola risolutiva espressa locazione. Sarà un passo importante per tutelare i tuoi interessi e dormire sonni più tranquilli.
1. Che cos’è la clausola risolutiva espressa in un contratto di locazione?
La clausola risolutiva espressa locazione è una pattuizione, prevista dall’articolo 1456 del Codice Civile, che consente di risolvere automaticamente un contratto di locazione se una delle parti (solitamente il conduttore) non adempie a una specifica obbligazione pattuita nel contratto. La risoluzione avviene nel momento in cui la parte interessata dichiara di volersene avvalere, senza necessità di una sentenza del giudice.
2. Qual è il principale vantaggio di inserire questa clausola in un contratto di locazione?
Il vantaggio principale della clausola risolutiva espressa locazione è la rapidità e la certezza della risoluzione del contratto in caso di inadempimento specifico. Evita al locatore di dover intraprendere lunghe e costose procedure giudiziarie, come lo sfratto per morosità, permettendo di riottenere il possesso dell’immobile in tempi molto più brevi.
3. Quali tipi di inadempimenti può coprire la clausola risolutiva espressa?
La clausola risolutiva espressa locazione può coprire qualsiasi obbligazione specifica che le parti considerano fondamentale per il contratto. L’esempio più comune è il mancato pagamento del canone di locazione. Tuttavia, può essere applicata anche ad altre violazioni, come il divieto di sublocazione non autorizzata, il mancato rispetto delle norme condominiali gravi, o l’apporto di modifiche all’immobile senza consenso del locatore.
4. Cosa deve fare il locatore se l’inquilino non rispetta la clausola?
Se il conduttore non adempie all’obbligazione specificata nella clausola risolutiva espressa locazione, il locatore deve semplicemente comunicargli (preferibilmente con raccomandata A/R) la sua volontà di avvalersi della clausola. Dal momento di questa comunicazione, il contratto si considera risolto “di diritto”, senza bisogno di ulteriori passaggi giudiziari per la risoluzione. Potranno poi seguire le azioni per il rilascio dell’immobile.
