Ciao a tutti! Qui Stefano Caponi. Quante volte, parlando di aste immobiliari, si sente subito il campanello d’allarme “e se ci fossero abusi edilizi immobili asta?”. È una paura comune, dettata da una legittima preoccupazione per problemi legali e costi inaspettati. Ma permettimi di dirti una cosa: gli abusi edilizi, se gestiti con la giusta conoscenza e strategia, non sono necessariamente un ostacolo insormontabile. Anzi, a volte possono trasformarsi in vere e proprie opportunità di investimento!
In questo articolo, ti guiderò attraverso i rischi reali, i costi associati, ma soprattutto ti darò gli strumenti per affrontare e, perché no, sfruttare a tuo vantaggio la presenza di abusi edilizi in un immobile all’asta. Dopotutto, l’obiettivo è sempre massimizzare il profitto e minimizzare i rischi, giusto?
1. I Rischi e i Costi degli Abusi Edilizi: Il “Lato Oscuro” delle Aste
Non giriamoci intorno: un immobile con abusi edilizi presenta dei rischi. È fondamentale conoscerli per affrontarli con consapevolezza.
I Principali Rischi per l’Acquirente:
| Tipo di Rischio | Descrizione Dettagliata | Impatto sull’Acquirente |
| Problemi Legali | Sanzioni amministrative (multe salate) e, nei casi più gravi, persino conseguenze penali per l’esecutore dell’abuso o per il nuovo proprietario se non agisce. | Stress, cause legali, spese legali, e l’obbligo di regolarizzare o demolire. |
| Costi di Regolarizzazione | Spese per sanatorie, sanzioni amministrative, costi tecnici per professionisti (architetti, geometri), e potenziali costi di demolizione. | Aumento significativo del costo totale dell’investimento, riduzione del margine di profitto. |
| Difficoltà di Rivendita | Un immobile con abusi non sanati o non sanabili è molto meno appetibile sul mercato. | Allungamento dei tempi di vendita, impossibilità di accedere a mutui, riduzione del prezzo di vendita. |
| Impossibilità di Ottenere Finanziamenti | Le banche sono molto restie a concedere mutui su immobili con difformità edilizie non risolte. | Blocco dell’acquisto o della ristrutturazione se dipendente da finanziamento. |
I Costi Diretti di Regolarizzazione: Prepararsi alla Spesa
Quando si parla di abusi, i costi non si limitano solo alla “sanatoria”. Ecco le voci di spesa principali:
| Voce di Costo | Descrizione | Variazione e Impatto |
| Sanzioni Amministrative | Multe imposte dal Comune per l’abuso commesso. | Varia notevolmente in base al Comune e alla gravità/tipologia dell’abuso. Possono essere anche molto elevate. |
| Spese Tecniche | Onorari di architetti, ingegneri o geometri per redigere le pratiche di sanatoria, rilievi, perizie, ecc. | Dipendono dalla complessità dell’abuso e dal tariffario del professionista. Spesso la voce più consistente. |
| Oneri di Urbanizzazione | Contributi dovuti al Comune per la regolarizzazione, specie in caso di aumento di volumetria. | Variabili a seconda delle tariffe comunali. |
| Costi di Demolizione | Se l’abuso non è sanabile, è necessario demolire e smaltire le opere abusive. | Possono essere elevati, specialmente per strutture complesse o grandi volumi. |
| Imposta di Registro (se dovuta) | In alcuni casi, la regolarizzazione può comportare il pagamento di imposte. | Dipende dalla natura dell’abuso e dalla normativa locale. |
2. Come Gestire gli abusi edilizi immobili asta: Dalla Paura all’Azione
La chiave per trasformare un potenziale problema in un’opportunità è la conoscenza e la preparazione.
Classificazione degli Abusi: Non Tutti i Mali Vengono per Nuocere
È fondamentale distinguere tra le diverse tipologie di abusi:
| Tipo di Abuso | Descrizione | Come si Gestisce (in sintesi) |
| Sanabile | Opere non autorizzate che, pur senza permesso, sono conformi alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento dell’abuso o della sanatoria. | Si regolarizzano presentando una pratica edilizia di sanatoria (es. Permesso in Sanatoria, SCIA in Sanatoria) e pagando una sanzione amministrativa. |
| Non Sanabile | Interventi che violano leggi o regolamenti (es. vincoli paesaggistici, distanze minime, volumetrie massime) e non possono essere regolarizzati. | Richiede la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato precedente. In casi gravi, possono esserci anche implicazioni penali. |
Le Tipologie Comuni di Abusi Edilizi:
- Costruzioni Senza Permesso: Qualsiasi nuova costruzione (residenziale, commerciale, industriale) realizzata senza ottenere i necessari permessi edilizi.
- Ampliamenti Non Autorizzati: Aggiunta di nuove stanze, piani, verande, tettoie o strutture a un edificio esistente senza le autorizzazioni richieste.
- Cambiamenti di Destinazione d’Uso: Modificare l’uso di una proprietà (es. trasformare un garage in abitazione, un locale commerciale in residenziale) senza i permessi necessari.
- Difformità rispetto al Progetto Approvato: Realizzare lavori che differiscono significativamente (per dimensioni, forma, materiali) dal progetto originario approvato dalle autorità.
- Interventi su Beni Vincolati: Effettuare lavori su edifici soggetti a vincoli storici, artistici o paesaggistici senza le specifiche autorizzazioni della Soprintendenza.
3. La Responsabilità dell’Aggiudicatario: Cosa Devi Sapere Dopo l’Asta
Una volta aggiudicato l’immobile all’asta, la responsabilità di sanare eventuali abusi edilizi ricade sull’aggiudicatario. È un passaggio chiave da comprendere bene.
Punti Chiave per l’Aggiudicatario:
- Verifiche Preliminari Fondamentali: Te lo dico sempre, la preparazione è tutto. Prima di partecipare all’asta, è assolutamente fondamentale effettuare tutte le verifiche necessarie per individuare eventuali abusi edilizi. Questo include l’analisi della perizia del CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) che dovrebbe già segnalare gli abusi, ma anche un tuo sopralluogo tecnico e approfondimenti con professionisti.
- Obbligo di Sanatoria: Se ci sono abusi sanabili, l’aggiudicatario deve procedere con la sanatoria, presentando le pratiche necessarie agli uffici competenti e pagando le relative sanzioni. Non è un’opzione, è un obbligo.
- Costi a Carico dell’Aggiudicatario: Tutti i costi per la regolarizzazione degli abusi edilizi (sanzioni, spese tecniche, eventuali demolizioni) sono interamente a carico dell’aggiudicatario. Questi costi vanno preventivati nel tuo budget d’investimento.
Un chiarimento sul “termine di 120 giorni”: La legge impone all’aggiudicatario di presentare una pratica di sanatoria al Comune entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento della proprietà. Questo termine è rilevante per la riapertura di vecchi condoni edilizi e si applica solo a casi limitati di abusi specifici. Nella maggior parte dei casi, la procedura è quella ordinaria di sanatoria, che non ha un termine fisso per la presentazione (anche se è sempre bene agire velocemente).
I Passaggi per la Sanatoria dopo l’Asta:
| Passo | Descrizione | Consigli Pratici |
| 1. Richiesta di Sanatoria | Presenta una richiesta di sanatoria edilizia all’ufficio tecnico del Comune, allegando tutti i documenti necessari (planimetrie, foto, relazione tecnica). | Affidati a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che prepari tutta la documentazione. |
| 2. Verifica Tecnica Comunale | Un tecnico del Comune effettuerà un sopralluogo per verificare la conformità delle opere abusive e valutare se possono essere regolarizzate. | Sii disponibile e preparato a fornire ulteriori dettagli se richiesto. |
| 3. Pagamento delle Sanzioni | Una volta approvata la richiesta di sanatoria, dovrai pagare le sanzioni amministrative previste. | Paga nei termini per evitare ulteriori aggravi. |
| 4. Esecuzione dei Lavori (se necessari) | Se la sanatoria richiede interventi (es. modifiche, demolizioni parziali), esegui i lavori richiesti per riportare la proprietà alla conformità. | Scegli imprese qualificate e monitora l’andamento dei lavori. |
| 5. Aggiornamento Catastale | Dopo la sanatoria, è spesso necessario aggiornare la planimetria catastale e, se cambiata, la classe energetica (APE). | Il tuo tecnico si occuperà di questo. |
Conclusioni: Abusi Edilizi = Opportunità per i più Astuti
La presenza di abusi edilizi negli immobili all’asta, siano essi sanabili o non sanabili, non deve per forza essere un fattore negativo che ti allontana dall’affare. Al contrario, con una preparazione adeguata, una profonda analisi della perizia e una corretta valutazione dei costi di regolarizzazione, queste situazioni possono essere trasformate in opportunità di investimento con un significativo valore aggiunto.
Saper selezionare e gestire efficacemente quelli che io chiamo “problemi risolvibili” è ciò che può fare la differenza tra un investimento mediamente profittevole e uno estremamente redditizio, specialmente nel campo delle aste immobiliari.
Ricorda sempre il mio mantra: Mantenere un atteggiamento orientato alla soluzione pratica dei problemi è il presupposto chiave per ottenere risultati tangibili e apprezzabili in questo settore. Non farti spaventare da una planimetria un po’ “disordinata”, ma impara a leggerla come un’opportunità!
