Acquistare una casa è un momento emozionante ma anche pieno di insidie. Ci sono molti aspetti da considerare e una delle preoccupazioni maggiori è sempre legata alla sicurezza della transazione economica. Chi di noi non ha mai avuto il timore che qualcosa possa andare storto all’ultimo minuto? È proprio qui che entrano in gioco due strumenti fondamentali: la relazione notarile preliminare e il deposito prezzo dal Notaio. Insieme, creano una “rete di sicurezza” quasi perfetta.
Che cos’è il deposito prezzo dal Notaio?
Il deposito prezzo dal Notaio è una prassi introdotta dalla Il deposito prezzo dal Notaio è una prassi che affonda le sue radici nella Legge di Stabilità del 2014 (L. 147/2013) e che, in seguito, è stata modificata e resa facoltativa dalla Legge sulla Concorrenza (L. 124/2017), diventando un diritto per l’acquirente. In poche parole, al momento del rogito, l’acquirente non paga direttamente il venditore, ma versa la somma pattuita su un conto corrente dedicato e separato del Notaio. Questo conto è vincolato e non può essere toccato per altre operazioni. La somma rimane “congelata” fino a quando non vengono soddisfatte tutte le condizioni necessarie per la piena validità della compravendita.
Questa operazione serve a tutelare l’acquirente da eventuali problemi che potrebbero emergere anche dopo la firma, come ad esempio:
- L’iscrizione di un’ipoteca o di un pignoramento sull’immobile.
- La scoperta di un’altra compravendita già trascritta.
- Problemi legati alla conformità catastale o urbanistica che rendono l’atto nullo.
La somma viene sbloccata e versata al venditore solo dopo che il Notaio ha verificato la corretta trascrizione dell’atto e l’assenza di gravami o iscrizioni pregiudizievoli che potrebbero compromettere l’acquisto. Questo, di solito, avviene entro un tempo massimo di 30 giorni. È una sorta di “salvagente” che protegge l’acquirente da brutte sorprese post-rogito.
| Fase della compravendita | Transazione tradizionale | Transazione con deposito prezzo |
| Firma del rogito | Pagamento diretto al venditore | Pagamento al conto vincolato del Notaio |
| Trascrizione atto | Nessuna tutela in caso di problemi | Il denaro resta bloccato |
| Risultato finale | Rischio di problemi post-rogito | Denaro versato solo a garanzia ottenuta |
La Relazione Notarile Preliminare: il primo passo verso la sicurezza
Prima ancora di pensare al deposito prezzo, c’è un passaggio fondamentale che, nel mio lavoro di consulente immobiliare, non mi stanco mai di sottolineare: farsi fare una relazione notarile sull’immobile che si vuole acquistare. Che tu stia trattando con un privato o tramite agenzia, questo è un passaggio che ti dà una tranquillità enorme.
Cos’è la relazione notarile preliminare? È un’analisi approfondita svolta dal Notaio (o da un suo delegato esperto) su tutti gli aspetti giuridici, urbanistici e catastali dell’immobile. Il Notaio verifica:
- La titolarità dell’immobile: Chi è il vero proprietario? Ci sono stati passaggi di proprietà irregolari?
- La presenza di ipoteche o pignoramenti: L’immobile è libero da vincoli?
- La conformità urbanistica e catastale: L’immobile rispetta le norme?
- Eventuali servitù o diritti di terzi: Ci sono diritti di passaggio o altre servitù?
- Regolarità della documentazione: Tutta la documentazione è in ordine?
Perché è così importante? Richiedere questa relazione fin dalla fase della proposta di acquisto ti mette al riparo da brutte sorprese. Se emergono problematiche, puoi decidere di non procedere con l’acquisto, oppure negoziare un prezzo diverso, o chiedere al venditore di sanare le irregolarità prima del rogito.
Un consiglio d’oro per le proposte tramite agenzia Spesso, quando fai una proposta tramite un’agenzia immobiliare, ti viene chiesto di versare una caparra confirmatoria. Molte agenzie, dopo l’accettazione della proposta, tendono a far sbloccare subito l’assegno a favore del venditore. Non farlo! La mia raccomandazione è chiara: vincola lo sblocco dell’assegno alla ricezione e alla verifica della relazione notarile preliminare. Fatti inserire questa clausola nella proposta di acquisto. Solo dopo aver avuto la certezza che l’immobile sia “pulito” da ogni punto di vista, autorizza l’agenzia a consegnare l’assegno al venditore. In questo modo, la tua caparra è al sicuro fino a quando non hai tutte le garanzie necessarie.
Quali sono i vantaggi per chi compra casa?
I benefici di queste pratiche, specialmente per chi, come me, opera nel settore, sono evidenti.
- Massima sicurezza: Il deposito prezzo ti garantisce che il denaro non finisce nelle tasche del venditore finché non hai la certezza che l’immobile sia effettivamente tuo, libero da ogni peso. La relazione notarile, invece, ti dà questa certezza prima ancora di vincolarti.
- Protezione da imprevisti: Pensa se un creditore iscrivesse un’ipoteca nel lasso di tempo tra la firma e la trascrizione. Con il deposito prezzo, il denaro può essere restituito. La relazione notarile, invece, ti permette di identificare e risolvere problemi prima che tu ti impegni con la caparra.
- Tranquillità: Sapere che professionisti di fiducia come il Notaio gestiscono la verifica e il tuo denaro ti permette di affrontare la compravendita con maggiore serenità.
E per il venditore, ci sono rischi?
È giusto porsi anche questa domanda. Per il venditore, il principale “svantaggio” è dover aspettare il denaro per qualche giorno (con il deposito prezzo). Tuttavia, anche per lui ci sono vantaggi indiretti: un acquirente che si sente sicuro è un acquirente più propenso a finalizzare l’acquisto. La richiesta di una relazione notarile e l’uso del deposito prezzo dimostrano trasparenza e buona fede, velocizzando l’intera trattativa.
Conclusione e il mio ruolo come consulente
Come consulente, ho visto troppe volte persone trovarsi in situazioni spiacevoli per non aver valutato tutte le opzioni. L’acquisto di una casa è un investimento importante, forse il più importante della vita, e non può essere lasciato al caso. Valutare l’immobile, come faccio io in tutta Italia, è solo il primo passo. Il secondo, altrettanto cruciale, è assicurarsi che la transazione sia blindata, sia con una relazione notarile preliminare che con il deposito prezzo.
È proprio per questo che consiglio sempre ai miei clienti di valutare con attenzione la possibilità di richiedere al Notaio sia la relazione preliminare che il deposito prezzo. Non sono obblighi, ma diritti a cui non dovresti mai rinunciare. Avere al proprio fianco un consulente che ti segue in ogni fase, dalla valutazione alla firma del rogito, ti permette di affrontare ogni passaggio con la massima consapevolezza.
