Quando un immobile all’asta è “affittato con un contratto opponibile alla procedura”, significa che l’inquilino che occupa l’immobile detiene un diritto di locazione valido e legalmente riconosciuto, che prevale sulla vendita forzata dell’immobile stesso. In termini più semplici, l’acquirente dell’immobile all’asta dovrà rispettare il contratto di affitto esistente fino alla sua naturale scadenza.
Ecco i punti chiave per comprendere appieno le implicazioni:
1. Opponibilità del Contratto
Un contratto di locazione è considerato opponibile alla procedura esecutiva se rispetta determinate condizioni, principalmente:
- Data Certa Anteriore al Pignoramento: Il contratto deve avere una data certa (tipicamente la data di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate) che sia anteriore alla data del pignoramento dell’immobile. Questo è il requisito fondamentale.
- Trascrizione (per lunghe durate): Se la locazione ha una durata superiore a nove anni, deve essere non solo registrata ma anche trascritta nei Registri Immobiliari.
- Consegna dell’immobile: Anche se non esiste un contratto scritto o manca una data certa, la locazione può essere opponibile se l’immobile è stato effettivamente consegnato all’inquilino prima del pignoramento.
2. Implicazioni per l’Acquirente (Aggiudicatario)
Se ti aggiudichi un immobile con un contratto opponibile, dovrai affrontare le seguenti situazioni:
- Subentro nel Contratto: Non appena diventi proprietario (con il decreto di trasferimento), subentri nella posizione del precedente locatore. Questo significa che diventi tu il nuovo padrone di casa e hai il diritto di incassare i canoni di affitto a partire da quel momento.
- Obbligo di Rispetto del Contratto: Sarai obbligato a rispettare tutte le clausole del contratto di locazione originario, inclusa la durata, il canone pattuito e le altre condizioni, fino alla sua naturale scadenza. Non potrai modificare unilateralmente il contratto o chiedere all’inquilino di lasciare l’immobile prima del termine, a meno di specifici accordi tra le parti.
- Nessuna Disponibilità Immediata: Se avevi intenzione di abitare l’immobile o di rimetterlo sul mercato, dovrai aspettare la scadenza del contratto in essere. Questo aspetto influirà sulla tua pianificazione e sulla liquidità dell’investimento.
3. Eccezioni e Particolarità
Esistono alcune situazioni in cui un contratto, pur registrato prima del pignoramento, potrebbe non essere pienamente opponibile o le sue condizioni possono essere contestate:
- Canone “Vile”: Se il canone di locazione pattuito è inferiore di oltre un terzo rispetto al “giusto canone” (o ai canoni precedenti per immobili simili nella stessa zona), l’aggiudicatario può richiedere la restituzione dell’immobile o la revisione del canone, poiché si presume una simulazione o un danno alla procedura esecutiva.
- Clausole di Risoluzione: Se il contratto prevedeva espressamente la risoluzione in caso di vendita dell’immobile, tale clausola potrebbe essere invocata.
- Mancata Disdetta e Rinnovo: Se il contratto è un 4+4 (o simile) e non viene data disdetta nei termini previsti dalla legge prima della scadenza, si rinnoverà automaticamente. Il custode giudiziario, e successivamente tu come proprietario, avrete il compito di gestire queste scadenze e le eventuali disdette.
4. Cosa fare
È fondamentale che tu:
- Leggi attentamente la perizia di stima: Questo documento (spesso disponibile online sui portali delle aste) descrive dettagliatamente lo stato di occupazione dell’immobile, inclusa la presenza di contratti di locazione opponibili.
- Valuta l’impatto economico: Considera la durata residua del contratto, l’importo del canone e la tua reale necessità di disporre dell’immobile in tempi brevi. Il prezzo di aggiudicazione dell’immobile potrebbe essere influenzato dalla presenza di un inquilino.
- Chiedi consulenza: Se hai dubbi, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in aste immobiliari o un consulente tecnico per una valutazione approfondita del caso specifico.
In conclusione, un contratto di affitto opponibile non impedisce l’acquisto dell’immobile all’asta, ma ne condiziona la disponibilità e le modalità di gestione per un certo periodo.
Cos’è la perizia di stima e perché è fondamentale per un immobile con contratto opponibile?
La perizia di stima è un documento redatto da un tecnico incaricato dal Tribunale che descrive dettagliatamente l’immobile, incluse le sue condizioni, la presenza di eventuali occupanti (come un inquilino) e se il contratto è opponibile. È fondamentale perché è la tua principale fonte di informazioni: ti dice se l’immobile è libero o occupato, se ci sono vincoli, e ti fornisce tutti i dati per valutare consapevolmente il tuo investimento. Per un contratto opponibile, la perizia ti confermerà la sua esistenza, la durata, il canone e le eventuali condizioni particolari.
Posso visitare l’immobile se è affittato con un contratto opponibile?
Sì, assolutamente! La presenza di un contratto opponibile non impedisce il diritto di visita. Le visite sono gestite dal custode giudiziario, che è tenuto a concordare con l’inquilino le modalità e gli orari. È un tuo diritto, come potenziale acquirente, visionare l’immobile prima di fare un’offerta. Ti consigliamo vivamente di farlo per verificare di persona le condizioni dell’immobile e del contesto in cui si trova.
Cosa succede al deposito cauzionale dell’inquilino dopo l’acquisto all’asta?
Quando acquisti l’immobile e subentri nel contratto di locazione, subentri anche in tutti i diritti e gli obblighi relativi, incluso quello che riguarda il deposito cauzionale. Se il precedente proprietario (il debitore esecutato) aveva ricevuto un deposito cauzionale dall’inquilino, questo ammontare non ti verrà trasferito automaticamente dalla procedura. Sarà tua responsabilità, al termine del contratto e verificata l’assenza di danni o morosità, restituire il deposito all’inquilino. È un aspetto importante da considerare nella tua valutazione economica.
Se l’inquilino non paga l’affitto dopo che ho acquistato, cosa posso fare?
Se, dopo essere diventato il nuovo proprietario, l’inquilino dovesse smettere di pagare il canone di affitto, puoi agire esattamente come un qualsiasi altro locatore nel libero mercato. Ciò significa che avrai il diritto di avviare una procedura di sfratto per morosità. È importante documentare tutti i mancati pagamenti e agire tempestivamente, seguendo le procedure legali previste per lo sfratto.