Nel complesso panorama immobiliare e burocratico italiano, i termini “Visura Catastale” e “Planimetria Catastale” sono spesso menzionati, ma non sempre compresi nella loro specifica funzione e distinzione. Differenza Visura e Planimetria Catastale. Sebbene entrambi siano documenti rilasciati dal Catasto, essi servono a scopi ben diversi e forniscono informazioni di natura completamente differente. Comprendere questa differenza è cruciale non solo per i professionisti del settore (ingegneri, architetti, geometri, notai, agenti immobiliari) ma anche per i privati cittadini che si apprestano a compiere operazioni immobiliari quali compravendite, donazioni, successioni, o semplicemente per la verifica dei propri beni.
Approfondiamo in dettaglio le caratteristiche, gli scopi e le differenze tra questi due documenti.
1. La Visura Catastale: L’Identikit Testuale dell’Immobile e del Proprietario
La Visura Catastale è un documento di natura prettamente testuale che fornisce un estratto dei dati presenti negli archivi del Catasto (oggi gestito dall’Agenzia delle Entrate). Il suo scopo principale è quello di identificare in modo univoco un immobile e di associare ad esso i dati anagrafici e fiscali del suo o dei suoi intestatari.
Cosa contiene la Visura Catastale?
- Dati identificativi dell’immobile:
- Foglio: Identifica la sezione del catasto.
- Particella (o Mappale): Indica una porzione di terreno o un fabbricato all’interno del foglio.
- Subalterno: Specifica una singola unità immobiliare all’interno di un fabbricato (es. un appartamento in un condominio).
- Comune: Il comune in cui è situato l’immobile.
- Sezione Censuaria (se presente): Ulteriore suddivisione territoriale in alcuni comuni.
- Dati di classamento dell’unità immobiliare urbana:
- Categoria Catastale: Indica la destinazione d’uso dell’immobile (es. A/2 per abitazione civile, C/1 per negozi, D/1 per opifici, ecc.).
- Classe: Esprime il grado di redditività all’interno della stessa categoria (maggiore è la classe, maggiore è la rendita).
- Consistenza: Per le abitazioni è espressa in vani, per i negozi in mq, per i laboratori in mc.
- Rendita Catastale: Il valore fiscale dell’immobile, fondamentale per il calcolo di imposte come IMU, TASI, e base per l’imposta di registro in caso di “prezzo-valore”.
- Dati anagrafici e quote di proprietà degli intestatari (persone fisiche o giuridiche):
- Nome, cognome, data e luogo di nascita (o denominazione sociale).
- Codice Fiscale.
- Diritti reali (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc.) e relativa quota di possesso (es. 1/1, 1/2).
- Dati storici: La visura può mostrare l’evoluzione dei passaggi di proprietà e le modifiche catastali avvenute nel tempo (es. fusioni, frazionamenti).
Quando si utilizza la Visura Catastale?
- Calcolo imposte: Per il calcolo di IMU, TASI, TARI, e per determinare la base imponibile per l’imposta di registro.
- Compravendite immobiliari: Per verificare l’intestazione catastale e la rendita dell’immobile oggetto di transazione.
- Successioni e donazioni: Per l’identificazione degli immobili da inserire nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
- Accesso a mutui e finanziamenti: Le banche la richiedono per la valutazione dell’immobile.
- Verifica dati personali: Per accertarsi che i propri dati e quelli dell’immobile siano correttamente registrati al Catasto.
2. La Planimetria Catastale: La Rappresentazione Grafica dell’Immobile
La Planimetria Catastale è un disegno tecnico, in scala (solitamente 1:100 o 1:200), che rappresenta graficamente la disposizione interna di una singola unità immobiliare. È, in sostanza, la “piantina” dell’immobile depositata presso il Catasto.
Cosa contiene la Planimetria Catastale?
- Disposizione interna dei locali: Muri perimetrali, tramezzi, porte, finestre.
- Vani: Indicazione delle stanze (soggiorno, cucina, camere da letto, bagni, corridoi, ripostigli, ecc.).
- Spazi esterni: Balconi, terrazzi, giardini privati (se pertinenti all’unità immobiliare).
- Orientamento: Solitamente è indicata la freccia del Nord.
- Identificativi: Spesso riporta il numero del subalterno e altri dati catastali.
- Eventuali annessi: Cantine, soffitte, box auto, se pertinenti all’unità e graficamente rappresentati.
Quando si utilizza la Planimetria Catastale?
- Verifica di conformità: Per accertare che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda a quanto depositato in Catasto (conformità catastale). Questa è una verifica cruciale in ogni operazione immobiliare.
- Progettazione di interventi: Essenziale per architetti e geometri che devono progettare ristrutturazioni, modifiche interne o efficientamenti energetici.
- Richiesta di autorizzazioni edilizie: Spesso allegata alle pratiche per permessi di costruire, SCIA, CILA.
- Redazione di Attestati di Prestazione Energetica (APE): Necessaria per il calcolo della superficie utile e per l’individuazione degli elementi costruttivi.
- Contratti di locazione o compravendita: Sebbene non obbligatoria in tutti i casi, è spesso allegata per chiarezza e trasparenza tra le parti.
3. Le Differenze Fondamentali: Testo vs. Grafica, Identificazione vs. Rappresentazione
La tabella seguente riassume le principali differenze tra i due documenti:
| Caratteristica | Visura Catastale | Planimetria Catastale |
|---|---|---|
| Natura | Documento testuale e numerico | Documento grafico (disegno tecnico) |
| Scopo Primario | Identificare immobile e intestatari; dati fiscali. | Rappresentare la disposizione interna dell’immobile. |
| Contenuto | Dati anagrafici, identificativi, rendita catastale. | Pianta dell’unità immobiliare con vani, muri, finestre. |
| Informazioni | Chi possiede cosa e quanto vale fiscalmente. | Come è fatto l’immobile al suo interno. |
| Finalità | Fiscale, amministrativa, identificativa. | Tecnica, progettuale, di verifica conformità. |
| Base Imponibile | Contiene dati per il calcolo delle imposte. | Non contiene dati per il calcolo delle imposte. |
| Conformità | Non attesta la conformità dello stato di fatto. | Utilizzata per verificare la conformità stato di fatto-catasto. |
Esporta in Fogli
Importante:
- Valore Probatorio Limitato: Né la visura né la planimetria catastale hanno valore di prova della proprietà. Per accertare la proprietà di un immobile è necessario consultare i registri immobiliari presso la Conservatoria (oggi Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) tramite una Visura Ipotecaria o Ispezione Ipotecaria. Il Catasto, infatti, è un inventario a fini fiscali e non probatori.
- Obbligo di Conformità: In Italia, la normativa richiede che lo stato di fatto dell’immobile sia conforme ai dati catastali, inclusa la planimetria. In caso di difformità (es. spostamento di un muro interno non dichiarato), è necessario procedere alla regolarizzazione catastale prima di qualsiasi atto di trasferimento immobiliare.
Conclusioni
Visura e Planimetria Catastale sono due facce della stessa medaglia immobiliare, complementari ma con funzioni distinte. La Visura ci dice “chi” possiede “cosa” e “quanto vale” ai fini fiscali; la Planimetria ci mostra “come è fatto” l’immobile. Entrambi sono strumenti indispensabili per operare con trasparenza e sicurezza nel mercato immobiliare, fornendo un quadro completo e dettagliato necessario per ogni valutazione, transazione o intervento di modifica. La loro corretta comprensione e consultazione è il primo passo verso una gestione consapevole e professionale del patrimonio immobiliare.